Линейные объекты (ЛО) сложно трактуются законами, в них нет чёткого понятия, приведены лишь перечисления их видов. Это затрудняет кадастровые работы по ЛО и требует помимо кадастровых актов соблюдения положений таких кодексов, как Градостроительный, Земельный, Гражданский.
Сооружения разного рода и назначения так называемые линейные объекты — это капитальные строения, отличающиеся от других большой протяжённостью. Они могут быть и объёмными, и плоскими, предназначаться для осуществления производственных процессов, хранения, перемещения.
Они имеют особое отношение к земле, так как это может быть и наземный, и подземный, и надземный объект. Если перечислять конкретно, то к линейным объектам относят автомобильные и железные дороги, все виды трубопроводов, ЛЭП, линии связи, системы канализации, ливнёвки.
Не все линейные объекты нуждаются в оформлении территории под строительство. Большинству наземных объектов (автодороги, железнодорожные пути, ЛЭП, все газопроводы, тепловые магистрали) оформление необходимо. А подземным, надземным объектам (инженерно-технические сети) для их размещения оформлять землю не требуется.
Формируемый под строительство ЛО земельный участок с межеванием, постановкой на кадастровый учёт, получением прав на него имеет ряд особенностей, присущим только этим объектам. Площадь земельного участка зависит от их назначения и определяется нормативными строительными актами.
Основная проблема работы с ЛО на этапе, когда готовятся проект планировки территории и межевания, состоит в оформлении земельного участка под ними. Ведь он всегда имеет большую протяжённость и проходит по земле, принадлежащим разным пользователям, которые могут быть владельцами земли, арендаторами или иметь её в постоянном пользовании.
Полностью владеть землей участков дорог, электросетей, трубопроводов нужно, когда требуется их эксплуатация. В условиях города нельзя сформировать под каждый линейный объект отдельный земельный участок, так как их слишком много, причём располагаться они могут очень компактно, буквально друг над другом. Пришлось бы делить их на доли и заключать аренду с каждым собственником.
На практике делается проще. Земельные участки в городе выводятся из госсобственности под ЛО составлением акта об их выборе. По согласованному и утверждённому акту составляют схему расположения участка для кадастрового плана.
Если у земли под линейный объект есть хозяин или арендатор, то участок формируется иначе. Нужно получить согласие владельца земли с составлением предварительного договора аренды с указанием расположения, размера участка, его предназначения. Этим действием подготавливается почва для последующей аренды участка. Далее готовится проект межевания территории, постановка на учёт в Кадастре и стороны подписывают арендный договор.
Постоянное бессрочное пользование участком предполагает получение отказа от его правообладателя, о чём Земельный Кодекс говорит в статье 45 и 53. Только после этого можно оформить участок подобно выводу из государственной собственности.
С арендаторами, владельцами участка приходится решать проблему оплаты убытков, что повышает расходы застройщика. Если линейный объект затрагивает сельскохозяйственные земли, которые находятся в общей доле, то в соответствии с 101-ФЗ нужно первоначально оформлять выдел ЗУ, регистрировать право на него, затем сформировать его часть и заключить арендный договор.
Оформить земельный участок под существующий линейный объект по закону можно сделать двумя способами — оформлением только под опорами наземных элементов или полосы под весь объект. Землепользователи предпочитают для экономии средств первый вариант, он проще, но создаёт проблемы, так как объекты над и под землёй нужно обслуживать, возникают конфликты с владельцами участка. Мог бы помочь сервитут (ограниченное пользование чужим участком), но только на стадии эксплуатации, а не строительства.
При проектировании и межевании линейных объектов учитываются и требования Земельного Кодекса, касающиеся их. Это статьи 89, 90, 91 ЗК РФ от 2001г, дополненные в октябре 2015г. В ст.89 говорится о порядках предоставления и использования участков земли под нужды линейных объектов, связанных с энергетическими объектами.
Ст.90 посвящена определению понятия земель для транспортных систем с перечнем линейных объектов. Права на земельные участки регулируются нормами ЗК, ФЗ, региональными законами и зависят от вида транспорта. В ст.91 рассматриваются все виды линейных объектов связи, информатики, телевидения вместе с порядком предоставления участков для них.
Постановка ЛО на кадастровый учёт
Для того чтобы ввести линейный объект в качестве капитального в эксплуатацию, нужна постановка его на кадастровый учёт. Для оформления, кроме документов на земельный участок, требуется наличие кадастрового паспорта и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Составлением технического плана и постановкой объекта на учёт занимается кадастровый инженер. В Градостроительном Кодексе в законе №190-ФЗ 2004 г. есть понятие «красных линий», обозначающих границы (реальные, планируемые) земельных участков, где располагаются линейные объекты. В соответствии с этим в техническом плане должны отражаться контуры границ. С недавнего времени требуются повышенная точность обозначения этих контуров. Составленный с учётом требований технический план по результатам межевания вместе с другими документами позволяет поставить линейный объект на учёт в Кадастре.
ИСОГД
Информационной системой обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) называется совокупность достоверных сведений в текстовом и графическом исполнении о территориальном развитии с характеристикой земельных участков со строениями. Основное предназначение системы состоит в обеспечении необходимой информацией о степени развития территорий в их границах, чтобы городские власти и застройщики могли воспользоваться этими сведениями в своей деятельности.
Сведения ИСОГД собираются и предоставляются в порядке, установленном согласно статье 57 ГрК России, согласно которой информационные системы — это своего рода информационный ресурс определённого округа, муниципалитета, где сосредоточены сведения:
- о документах с планированием территории;
- о порядке пользования землёй и застройке на ней, о карте зонирования с установленными границами;
- об актах, принятых органами власти, по резервированию, изъятию участков в пользу государства, муниципалитета;
- о картографических составляющих всей информации;
- об основных градостроительных объектах.
Вся информация объединена в единый перечень сведений о территориях с межеванием, определением границ участков. В ИСОГД есть также сведения по уже сформированным участкам. В градостроительный план сведена вся информация об участке земли, на котором планируется любая деятельность. Градостроительный Кодекс считает этот его источником информации для заинтересованных лиц в строительстве на этом участке.
Ведут ИСОГД согласно закону в муниципальных районах и городских округах. Сведения к ним должны передаваться из госорганов РФ, поселений в течение недели после подписания документов, подлежащих передаче в ИСОГД, в виде их копий (бумажный и электронный вариант). Две недели они обрабатываются, затем их размещают в системе. Получить любую информацию, кроме сведений ограниченного доступа, бесплатно могут представители органов власти, застройщики и кадастровые службы.
